Обоснование расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов
При разработке методики расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов изучена действующая нормативная правовая база в России и за рубежом, проведен анализ торговой инфраструктуры субъектов Российской Федерации, влияние на потребность населения в торговой площади экономических, демографических и социальных факторов.
Зарубежный опыт планирования развития розничной торговли основывается на определенных нормативах. Во Франции проектирование новых жилых домов предусматривает строительство 2 кв. м магазинной площади на одну квартиру. В Великобритании нормы определяют необходимое количество магазинов на 1000 жителей и количество населения на один магазин. В США нормативами определяется количество торговых предприятий на 1000 жителей или же необходимая протяженность фасада улиц, отводимая под магазины, исчисляемая в погонных метрах на условное население.
В Венгрии за расчетный показатель принимается оборот на один кв. м торговой площади, который экстраполируется на период 3-5 лет. В Чехии расчет основывается на определении объема розничного оборота путем долгосрочного прогнозирования потребности в торговых площадях, численности торговых работников. В Польше при планировании торговой сети применяется показатель производительности, выражающейся в сумме оборота, реализуемого с 1 кв. м торговой площади. В Румынии применяется аналогичная методика планирования потребности в торговых площадях. Дополнительно для проверки потребности делают контрольный расчет – определяют норматив торговой площади на 1000 жителей на перспективу по данному городу путем деления всей торговой площади на численность населения города в перспективе.
В Республике Украина нормативы выражены минимальным размером торговой площади, которая приходится на 1000 человек населения. Он составляет 423 кв. м для всех типов предприятий розничной торговли, в том числе - 169 кв. м по товарам повседневного спроса и 254 кв. м - по непродовольственным товарам. В Белоруссии утверждены нормативы обеспеченности населения торговой площадью в размере 260 кв. м на 1000 жителей в районных центрах, в сельских районах - 220 кв. м.
Действовавший прежде в СССР общесоюзный норматив обеспеченности торговыми площадями на 1000 жителей составлял 230 кв. м (90 кв. м по продовольственным и 140 кв. м по непродовольственным товарам). Однако указанный показатель значительно ниже среднеевропейского и североамериканского уровня (650 кв. м) и уровня США (1200 кв. м).
Один из последних принятых в СССР документов - Строительные нормы и правила (СНиП) 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений », утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 01.01.01 года № 78. В нем предусмотрены нормы торговой площади магазинов в городских поселениях - 280 кв. м на 1000 человек (в том числе продовольственных – 100 кв. м, непродовольственных – 180 кв. м), в сельских поселениях - 300 кв. м (в том числе продовольственных – 100 кв. м, непродовольственных – 200 кв. м)
Разработанные в период централизованного управления экономикой нормативы СССР не могут отвечать изменившимся социально-экономическим условиям жизни населения современной России. Нормативы СССР устанавливались исходя из экономических возможностей страны на конкретном этапе, а не из реальной потребности в обеспечении населения розничной торговой сетью.
В целях разработки методики расчета нормативов обеспеченности населения площадью торговых объектов Российским государственным торгово-экономическим университетом было проведено исследование в городах: Кемерово, Иваново, Оренбург, Челябинск, Самара, Южный Сахалинск . Данные населенные пункты были выбраны с целью анализа нормативов предельно допустимого времени, которое покупатели согласны потратить на совершение покупки различных категорий товаров, выявления региональной специфики и степени удовлетворенности жителей этих городов обеспечением торговой площадью.
Общий размер выборки составил четыре тысячи человек, в анкетном опросе участвовали граждане с разным уровнем достатка в возрастном диапазоне от 18 до 70 лет.
Анкета социологического опроса позволила выявить материальное положение респондентов; среднюю частоту покупок; приемлемое количество времени, которое респондент согласен потратить на приобретение товаров; выявление уровня притязаний в процессе совершения покупки; покупательскую активность населения в процессе приобретения товаров длительного пользования, а также предпочтительность мест их продажи.
В рамках исследования была определена средняя частота покупок предложенных категорий продуктов питания. При покупке продовольственных товаров для населения важна пешеходная доступность магазина - свыше 12% респондентов предпочитают покупать, не затрачивая длительного времени на поиски, выбор и очереди в магазине. Например, на выбор хлеба и хлебобулочных изделий респонденты готовы тратить до 5 минут, а на выбор мяса и мясопродуктов – 15 минут и дольше.
После исследования экономических, социально-демографических, организационно-административных и другие факторов, была произведена количественная и качественная оценка потребностей населения в торговой площади и выведена эмпирическая формула расчета норматива обеспеченности населения площадью торговых объектов, которая зависит от среднего количества посещений мест продажи определенной товарной группы в сутки, нормы площади торгового зала, необходимой для обслуживания одного покупателя, а также максимального допустимого времени, которое покупатель согласен потратить на приобретение определенного товара:
|
норматив обеспеченности площадью торговых объектов (кв. м на 1000 человек); |
||
|
среднее число посещений мест продажи i-товарной группы в день (разы); |
||
|
норма площади торгового зала необходимая для обслуживания одного покупателя (для комфортного обслуживания покупателей учитывается площадь, необходимая для свободного движения тележки по торговому залу и установки торгового оборудования – 16 кв. м); |
||
|
максимально допустимое время, которое покупатель согласен потратить на приобретение товара i-группы (час); |
||
|
количество рассматриваемых товарных групп (i=1,2,….N). |
В ходе вычисления базовых показателей был проведен анализ 23 групп товаров. Расчеты общего норматива Ro и составных нормативов Ro прод и Ro непрод приведены в Таблице 1.
Таблица 1. Расчет общего норматива обеспеченности площадью торговых объектов для Российской Федерации и его составных значений для продовольственных и непродовольственных товаров
|
Наименование товарных групп |
Максимально допустимое время, которое покупатель согласен потратить на приобретение товара i -группы (ч) |
Среднее число посещений мест продажи i -товарной группы в день (разы) |
Норматив потребности в торговой площади для i -товарной группы (кв. м на 1000 человек) |
|
Хлеб и хлебобулочные изделия | |||
|
Бакалейные товары | |||
|
Кондитерские изделия | |||
|
Мясо и мясопродукты | |||
|
Рыба и рыбопродукты | |||
|
Молоко и молочные продукты | |||
|
Гастрономические товары | |||
|
Винно-водочные изделия, безалкогольные напитки, пиво и мороженое | |||
|
Овощи и фрукты | |||
|
Прочие продовольственные товары | |||
|
Итого по продовольственным товарам: |
795,47 |
||
|
Хозтовары и бытовая химия | |||
|
Галантерея и парфюмерия | |||
|
Бытовая техника | |||
|
Компьютерная техника, телевизоры и радиотовары | |||
|
Канцтовары и игрушки | |||
|
Печатные изделия | |||
| 0,001 | |||
|
Прочие непродовольственные товары | |||
|
Итого по непродовольственным товарам: |
542,51 |
||
|
Всего: |
Данные расчетов минимальных нормативов потребности в торговой площади скорректированы на максимально возможный коэффициент комплексности покупки, который представляет собой среднее количество предметов, приобретаемых за одно посещение магазинов.
В продовольственной торговле максимально возможное значение коэффициента принимается равным 5,0, в непродовольственной - 1,5. С учетом данных поправок комфортные нормативы обеспеченности населения площадью торговых объектов, усредненные для Российской Федерации, имеют следующие значения:
Ro прод = 795,47/5 = 159 кв. м на 1000 человек;
Ro непрод =542,51/1,5 = 362 кв. м на 1000 человек.
Общий норматив:
Ro = Ro прод + Ro непрод = 521 кв. м на 1000 человек.
10 Ноября 2016 г.Моллы.Ru публикуют материал, посвященный самым насыщенным торговыми центрами городам России.
За последние пять лет российский рынок качественных торговых центров пополнился более чем на 7 млн квадратных метров площадей. Более трети нового строительства в последние три года обеспечивается благодаря московскому рынку. Вместе с тем, основной объем нового предложения в 2017-2018 годах будет сформирован за счет растущих региональных рынков.
Многие крупные проекты торговых центров будут выведены на региональные рынки до конца 2016 года, а в течение следующих лет прогнозируются рекордные темпы роста, в особенности в городах с населением от 300 тысяч жителей, которые еще не были в достаточной степени насыщены качественными объектами во время первой волны освоения девелоперами региональных центров.
Сегодня Москва занимает четвертое место по обеспеченности качественными торговыми площадями с показателем около 450 тысяч кв.м на 1000 жителей. Это 10-й показатель в Европе, хотя по суммарному предолжению российская столица давно превосходит все европейские мегаполисы - Лондон в 2,5 раза, Берлин - в 5 раз, Барселону - в 7 раз. В топ-20 самых насыщенных торговыми центрами городов Европы (с населением от 1 млн жителей) сегодня находится 11 российских городов.
Вместе с тем, обеспеченность в городах-миллионниках сегодня оценивается в среднем в 366 кв.м на тысячу жителей, а в городах с населением менее тысячи человек - в 261 кв.м на тысячу жителей.
Куда девелоперы торговой недвижимости направляют основные инвестиции и какие российские города остаются самыми востребованными в последние годы? Моллы.Ru определили топ-10 основных направлений.
Топ-10 самых популярных городов у девелоперов торговых центров
Крупнейший торговый центр юга России часто не включают в российские и европейские рейтинги как город с населением менее 1 млн жителей. Вместе с тем, именно Краснодару уже более 6 лет принадлежит звание самого обеспеченного торговыми центрами города с показателем более 950 кв.м на тысячу жителей - это существенно выше, чем в лидирующей среди европейских миллиоников Варшаве. Подбор торговых центров в Краснодаре также остается одним из лучших в России - «СБС Мегамолл», «ОЗ Молл», «Красная площадь», «Галерея Краснодар». Доля розничной торговли Краснодарского края от суммарного оборота в ЮФО оценивается в 46%. По экспертным прогнозам, Краснодар останется лидером по уровню насыщенности торговых площадей еще не менее чем 5-7 лет.
Самара
За последние несколько лет, благодаря новым открытиям, Самара вошла в тройку самых развитых крупнейших российских городов (от 1 млн жителей). А после открытия нового ТЦ Good"Ok (GLA = 115 000 кв.м), который станет крупнейшим в Поволжье, Самара закрепит за собой статус самого обеспеченного торговыми площадями города-миллионника России с 560 кв.м на 1000 жителей. Большая часть всего предложения качественной торговой недвижимости в городе находится под контролем крупнейшего в регионе девелопера. В портфеле «Виктор и Ко» - торговые центры «Московский», «Космопорт», «Мегасити» и новый Good"Ok.Екатеринбург
Столица Урала и четвертый по величине город России, Екатеринбург особенно активно застраивался торговыми центрами в 2009 и 2012 году. Но в последние несколько лет динамика развития замедлилась, а сам рынок достиг стадии первичного насыщения. В результате Екатеринбург снова уступил Самаре первую строчку самых обеспеченных торговыми центрами городов. Популярными у местных девелоперов в последнее время становятся торговые центры районного типа. Аналитики отмечают хорошие перспективы у торговых центров формата дискаунтер. В первом полугодии в Екатеринбурге открылся ТРЦ «Академический» (GLA - 30 000 кв.м), до конца года запланировано еще два открытия, а в начале 2017 года будет запущена пятая фаза ТРЦ «Гринвич».Нижний Новгород
Благодаря активному открытию новых торговых центров в 2015 году, Нижний Новгород поднялся в тройку самых обеспеченных торговыми площадями миллионников. Общий прирост предложения за 2015-2016 года в городе составил 26,2%. На сегодняшний день аналитики выделяют 29 качественных объектов суммарной площадью 1,19 млн кв.м GBA и 785 тысяч кв.м GLA. Крупнейшие объекты - «Мега», «Небо», «Фантастика», «Рио». Нижегородские девелоперы развивают торговые комплексы в формата lifestyle и edutainment, делая ставку на арендаторов нестандартных форматов, мало представленных в городе.
Входящий в топ-20 крупнейших городов России, Саратов удерживает статус 2-го по насыщенности торговыми площадями города с населением менее 1 млн жителей, хотя еще три года назад в городе отмечался дефицит качественных ТЦ. Осенью 2015 года состоялось открытие ТРЦ «Тау Галерея» площадью 102 000 кв.м GBA. Еще один крупный торговый комплекс, Happy Mall, готовится к сдаче четвертой очереди и проектирует пятую, запуск которой состоится в 2018 году. В число крупнейших торговых объектов Саратова также входят ТРЦ «Мой новый» и «Триумф Молл».
Ростов-на-Дону
Крупнейший на юге России и девятый по численности жителей в стране, Ростов-на-Дону стал одной из точкой притяжение федеральных сетей и строительства крупных ТЦ еще на первом этапе развития торговой недвижимости в регионах - в 2004-2009 годах. Сегодня в городе работает более 140 международных брендов, а общий объем предложения качественных торговых площадей превышает 400 тысяч кв.м. Крупнейшими ТРЦ Ростова-на-Дону являются «Горизонт», «Мега», «Золотой вавилон», «Рио» и «Мегамаг», готовящий к открытию вторую очередь. За последние годы, на фоне насыщения рынка, интерес девелоперов стал смещаться в сторону области.Санкт-Петербург
В 2016 году в Петербурге впервые за последние два года состоялось открытие крупного ТРЦ («Охта Молл - 78 000 кв.м). На сегодняшний день в городе действует 58 качественных торговых центров суммарной площадью 2,25 млн кв.м (обеспеченность - 430 кв.м на 1000 жителей). Ситуация на рынке стабилизируется после нескольких подряд сложных для торговых центров кварталов. Многие торговые сети рассматривают Петербург как перспективное направление для развития в 2017 году. Вместе с тем, открытия новых торговых центров на будущий год не запланировано. «Нулевой» ввод новых ТЦ в городе будет отмечен впервые с 2003 года, с момента зарождения в Петербурге рынка качественных торговых комплексов.Москва
2016 год станет лучшим за последние 10 лет по количеству новых вводимых торговых площадей в московском регионе. Аналитики ожидают прибавления суммарно 638 000 кв.м GLA. С начала года уже открылись «Океания», «Косино-парк», «Хорошо!», «Рига Молл», «Солнцево парк» и 2-я очередь «Метрополиса». Еще 6 торговых комплексов примут первых покупателей до конца года. В общем объеме всех вводимых торговых центров в России на долю Москвы в 2016 году придется 37%! Высокие темпы ввода будут сохраняться до конца 2018 года. На сегодняшний день Москва лидирует по общему объему торговых площадей в Европе с показателем 5,5 млн кв.м. Аналитики отмечают улучшение потребительского спроса в Москве. В первом полугодии 2016 года посещаемость ТЦ выросла на 10%. На рынок выходят новые международные бренды - с начала года в России было отмечено 26 новых бренда, 23 из которых выбрали для дебюта Москву.
Воронеж
Являясь крупнейшим городом Черноземья, с населением около 1 млн жителей, Воронеж давно входит в число самых привлекательных городов для строительства крупных торговых центров. Основная масса строительства в городе пришлась на 2009-2010 года, когда было открыто сразу несколько региональных ТЦ - «Сити Парк Град» (GLA - 141 000 кв.м), «Галерея Чижова» (47 000 кв.м), «Максимир» (62 000 кв.м), «Арена» (47 100 кв.м). На сегодняшний день на долю региональных объектов приходится 39% всего предложения качественной торговой недвижимости в городе. По данным на 2016 год в Воронеже открыто 18 современных торговых центров суммарной площадью около 820 000 кв.м GBA и 525 000 кв.м GLA. В числе новых проектов - 3-я очередь «Галереи Чижова» и ТРЦ «Майский». Кроме того, в Воронежской области ожидается строительство ТРЦ «Мега».Тюмень
Неофициальная столица нефтяного и газового края, Тюмень традиционно входит в число самых востребованных у девелоперов ТЦ городов с населением более 500 тысяч жителей. По данным на 2016 год суммарный объем предложения составляет 365 000 кв.м, но уже к 2018 году ожидается рост до 480 000 кв.м. В частности, в декабре 2016 года откроется один из крупнейших в городе ТРЦ «Тюмень Сити Молл» (GLA - 53 000 кв.м). Кстати, на долю региональных и суперрегиональных объектов в Тюмени приходится 55% всех ТЦ. Крупнейший в регионе молл - ТРЦ «Кристалл». Вместе с тем, эксперты отмечают, что рынок практически достиг насыщения. Объемы ввода новых ТЦ в 2017 году станут минимальными за последние пять лет.При подготовке материала были использованы данные компаний: Knight Frank, JLL, Магазин Магазинов, ekbpromo, IDEM, Cushman & Wakefield.
По оценкам специалистов на тысячу россиян на данный момент приходится примерно 500 квадратных метров торговой площади при норме 1200 квадратных метров – это самый низкий показатель в Европе после Украины. 5
В ******* области работает 21 200 объектов торговли, из них 17 056 - стационарные. В структуре стационарной сети 157 торговых центров и комплексов, 16 899 магазинов. Общая торговая площадь составляет 2 695,2 тыс. кв. м. Объем торговых площадей увеличился на 187,7 тыс. кв. м.
Обеспеченность торговыми площадями за 2009 год в ******* области увеличилась с 570 до 613 кв. м на 1 тыс. жителей.
В областном центре этот показатель вплотную приблизился к цифре 900–990 квадратных метров торговой площади на тысячу человек.
Таким образом, показатель обеспеченности городов области торговыми площадями значительно ниже, чем в областном центре и составляет 469 метров на тысячу человек.
******* край отстает от соседних регионов по наличию качественных торговых площадей, в 2007 год уровень обеспеченности населения торговыми площадями всех категорий в городе Перми составлял 452,8 кв.м. на 1000 жителей. Это выше социальной нормы в 260 кв.м. на 1000 жителей, но ниже чем в соседних регионах и существенно ниже европейских стандартов – 1000 кв.м. на 1000 жителей.
В 2008 году правительством области запущен проект «Торговые площадки. Развитие логистического кластера и качественных торговых площадей в ******* крае». По задумке властей он должен обеспечить регион качественными торговыми площадями. Они, в свою очередь, создадут все условия для удовлетворения покупательского спроса жителей и гостей ****** края, развития рынка розничной торговли и сферы услуг, создания условий для формирования конкурентной среды, увеличения инвестиций в торговлю и смежные отрасли. Также этот проект помогает приблизить торговую и логистическую инфраструктуру края к европейского уровню.
Государственное регулирование отрасли
В условиях кризиса стабилизировать ситуацию в торговой отрасли помогло участие Правительства РФ, в том числе представителей Минпромторга России, в диалоге предприятий торговли с банковским сектором.
Министерство промышленности и торговли РФ, как профильное ведомство, комплексно подошло к развитию торговой отрасли в России.
В апреле 2009 г. Правительство РФ утвердило подготовленную Мипромторгом России и другими заинтересованными ведомствами программу мер по развитию торговли, основными мероприятиями которой были определены принятие закона «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» и разработка Стратегии развития торговли в Российской Федерации на 2010–2015 гг.
Призванный обеспечить нормативно-правовое регулирование отрасли закон «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» затрагивает семь основных сфер:
обеспечение единого экономического пространства на всей территории страны;
разграничение полномочий между органами власти;
устранение административных барьеров в торговле;
коррекция усложнившихся взаимоотношений между отечественными производителями продовольственных товаров и организациями торговли с целью формирования добросовестных, соответствующих рыночным условиям торговых практик;
развитие современной торговой инфраструктуры в Российской Федерации;
поддержка малого предпринимательства;
содействие развитию товарного производства.
Одним из основных направлений развития отрасли является расширение разнообразия форм и форматов торговой деятельности, что позволит поддерживать высокий уровень конкуренции, будет способствовать обеспечению географической и ценовой доступности товаров для населения.
Закон о торговле был одобрен 25 декабря закон Советом Федерации. Документ вступает в силу с 1 февраля 2010 года.
Закон вводит ограничения для отсрочки по оплате поставщикам в зависимости от категории продуктов: 10 дней - для продуктов с десятидневным сроком годности, 30 дней - для продуктов с 30-дневным сроком и 45 дней - для всех остальных продуктов, включая произведенную в России алкогольную продукцию.
Согласно закону, ритейлерам запрещается включать в договор поставок любые вознаграждения от поставщиков кроме объемной скидки в размере максимум 10% от закупочной цены товара.
Кроме того, закон содержит антимонопольную поправку, запрещающую рост сетей в регионах, где они заняли свыше 25% розничного рынка, начинает действовать с 1 февраля в субъектах Федерации, а с 1 июля - в муниципальных районах и городских округах.
Екатеринбург занял первое место в рейтинге региональных городов по обеспеченности современными торговыми площадями. Согласно новому рейтингу компании "Магазин Магазинов", по итогам 2013г. столица Урала потеснила с лидирующих позиций Воронеж, а Уфа поднялась в рейтинге на пять пунктов. В остальном расстановка сил по отношению к предыдущему опубликованному рейтингу практически не изменилась.
"Рост позиции Екатеринбурга в рейтинге был прогнозируем и произошел благодаря открытию реконструированного ТЦ "Екатерининский" (ныне ТЦ "Глобус"), а также второй очереди ТРЦ "Радуга Парк". Уфа поднялась в рейтинге за счет открытия в городе ТРЦ "Планета", - отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга компании "Магазин Магазинов" Андрей Васюткин.
| Город | Обеспеченность населения площадями в торговых центрах современного уровня, кв. м на 1000 жителей | |
|---|---|---|
| 1 | Екатеринбург | 383 |
| 2 | Воронеж | 368 |
| 3 | Самара | 348 |
| 4 | Ростов-на-Дону | 330 |
| 5 | Нижний Новгород | 318 |
| 6 | Волгоград | 277 |
| 7 | Уфа | 276 |
| 8 | Казань | 264 |
| 9 | Челябинск | 234 |
| 10 | Новосибирск | 196 |
| 11 | Красноярск | 200 |
| 12 | Пермь | 116 |
| 13 | Омск | 107 |
В соответствии с заявленными планами девелоперов, в регионах России (за исключением Москвы) на 2014г. запланированы к вводу 43 торговых центра совокупной арендопригодной площадью чуть более 1,7 млн. кв. м - это почти в 1,5 раза больше площади качественных торговых центров, введенных в 2013г.
По оценкам компании "Магазин Магазинов", на конец 2013г. совокупный объем рынка торговой недвижимости России составил 14,8 млн кв. м общей аренднопригодной площади (GLA) в торговых центрах современного уровня. В относительном выражении годовой прирост составил 10%, и это самый низкий уровень ввода качественных торговых площадей с 2008г. В целом объем рынка торговой недвижимости в абсолютном выражении увеличился с 2008 года в 1,9 раз.
Всего в 2013г. в России (за исключением столичного региона) было открыто 37 качественных торговых центров общей площадью 1,2 млн кв. м GLA.
Тройка региональных городов - лидеров по открытию торговых центров в 2013г. включает Санкт-Петербург, Тюмень и Екатеринбург.
В исследовании "Магазина Магазинов" отмечается, что чуть менее половины (47%) всего запланированного к вводу в 2014г. объема площадей также приходится на группу городов с населением менее 1 млн человек. Продолжающееся смещение вектора активности девелоперов в сторону менее крупных городов связано с постепенным насыщением рынков торговой недвижимости миллионников и столиц.
Москва и Санкт-Петербург
Долевое распределение арендуемых площадей в современных ТЦ по группам городов (Фото: Магазин Магазинов)
Стоит отметить, что Москва и Санкт-Петербург не внесены в общий рейтинг городов-миллионников. Составители рейтинга объясняют это тем, что численность населения в российских столицах слишком сильно отличается от остальных городов, что не дает возможности объективного сравнения.
Если же говорить о столице, то, по данным компании Blackwood, показатель по итогам года составляет 343 кв. м/1000 жителей. В Санкт-Петербурге он вырос до 422 кв. м/1000 жителей.
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, всего к вводу в эксплуатацию в 2014г. в Московском регионе заявлены 23 торговых центра общей площадью 2,04 млн кв. м, аренднопригодной (GLA) - 1,02 млн кв. м. На этапе проектирования находятся еще более 30 объектов.
Однако, по оценкам CBRE, не все проекты будут введены в заявленные сроки, а объем нового предложения по итогам 2014г. может составить порядка 600 тыс. кв. м.
По данным Knight Frank, новые объекты сконцентрированы преимущественно на юге столицы. Таким образом, ЮАО (самый густонаселенный округ Москвы) укрепил свои лидирующие позиции с точки зрения объема предложения и вошел в тройку наиболее обеспеченных качественными торговыми площадями округов. Лидерство по данному показателю за счет низкой численности населения по-прежнему удерживает ЦАО.
В исследовании "Магазина Магазинов" отмечается, что на конец 2013г. лидером по объему совокупного предложения площадей в ТЦ остается Москва (28% от общего российского объема предложения). По итогам года общий объем предложения во всех 13 городах-миллионниках вплотную приблизился к уровню Москвы и составил 27%. Большая же часть совокупного предложения приходится на кластер городов с численностью населения менее 1 млн человек.
Эксперты компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ оценили ситуацию во всех сегментах рынка торговых центров Москвы, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке торговой недвижимости.
Новое предложение в ТЦ в Москве
Во второй половине 2016 года ожидается один из самых масштабных вводов торговых площадей за последние десять лет - 466 000 кв. м. Если в первом полугодии в Москве был открыт всего один торговый центр - «Ривьера» (100 000 кв. м), то во второй половине ожидается ввод 12-ти новых торговых центров. По объему вводимых торговых площадей это сопоставимо лишь с 2014 годом, когда было введено 415 000 кв. м. торговых площадей. Динамика открытия новых ТЦ в Москве отражает цикличность рынка торговой недвижимости: 2 последних цикла - с 2008 по 2012 год, а также с 2013 по 2016 год.
Наблюдения показывают, что максимальный объем нового предложения приходится на годы экономической нестабильности. В период роста экономики стартует множество новых проектов, но из-за длительной инвестиционной фазы часто сроки открытия новых ТЦ приходятся на периоды спада в экономике. Сейчас можно наблюдать описанную ситуацию.
В 2017-2018 годах на рынок будет выведено в 3 раза меньше торговых площадей, чем в 2015-2016 годах. Объем нового предложения будет сопоставим с уровнем 2010-2011 годов.
Стоит отметить, что если в течение последних двух лет новое предложение формировалось в основном за счет нескольких больших объектов («Авиапарк» и «Вегас Крокус Сити» в 2014 году, Columbus в 2015 году), то в 2016 планируется открыть множество торговых центров меньшего формата. Их будет практически столько же, сколько было введено за последние 2 года. При этом GLA самого большого из них составит 80 000 кв. м, что примерно в 3 раза меньше площади «Авиапарка».
Ожидается, что предложение новых ТЦ превысит спрос уже в начале 2017 года. Давление на рынок будет оказывать значительное количество вакантных площадей.
К концу 2016 года вакантность может достичь максимальной отметки за последние 7 лет.
Сейчас наблюдается самая низкая вакантность (6,5%) за последние 2,5 года. Однако, это явление временное: согласно прогнозам, в дальнейшем вакантность может увеличится на 3,5% и достигнуть уровня 2015 года (10%).
Причина в том, что в 2016 году будет введено рекордное количество торговых площадей. Для сравнения, средняя вакантность по ТЦ Москвы , введенным в 2015 году, составила 19% по итогам I полугодия 2015 года.
По результатам первого полугодия, Москва занимает четвертое место по обеспеченности торговыми площадями на душу населения (437 кв.м/тысячу жителей).
Однако, если все заявленные объекты будут введены в срок, то расстановка сил к концу года изменится. На первом месте останется Краснодар, на второе место выйдет Самара за счет ввода ТЦ Good’Ok c GLA 115 000 кв. м (536 кв.м/тысячу жителей). Далее последуют Екатеринбург (499 кв.м/тысячу жителей) и Москва (475 кв.м/тысячу жителей), которая сохранит свое 4 место в рейтинге.
По сравнению с концом 2015 года, большая часть арендаторов возобновила свое развитие. Если в начале года у многих сетей не было четких планов по развитию и ритейлеры продолжали заниматься оптимизацией, то ближе к середине года многие игроки приступили к подбору объектов и переговорам. Связано это с положительной динамикой посещаемости ТЦ и признаками стабилизации макроэкономической ситуации.
Арендаторы долгое время занимали выжидательную позицию, преимущественно рассматривая предложения в действующих ТЦ. Однако, в связи с сокращением предложения в действующих ТЦ и соответствующим ростом ожиданий арендодателей, все большее количество сетей готовы рассматривать строящиеся объекты. Строящиеся ТЦ становятся привлекательны еще и потому, что в них арендодатели готовы предложить более комфортные условия, например, CAP на первый год аренды. Также в последнее время все чаще встречается схема оплаты, при которой ставка на второй год аренды фиксируется по среднему товарообороту за первый.
Предложение ТЦ в округах Москвы
Самое большое количество объектов будет введено в тех округах Москвы, которые итак составляют достаточно высокую долю в общем предложении города. В ЮАО будет открыто еще 4 ТЦ, чья доля с учетом ввода составит 19% в совокупном предложении.
2 ТЦ откроется в САО (14%) и 4 ТЦ - в ЗАО (10%). На эти три округа придется около 70% от всего предложения в Москве.
Наряду с этим, ВАО так и останется самым низкообеспеченным округом торговыми площадями: там не откроется ни одного торгового объекта до конца года.
Распределение районов Москвы доле обеспеченности торговыми площадями
| Наименование округа | Обеспеченность торговыми площадями (кв.м/тысячу жителей) |
Доля округа от совокупного объема предложения ТЦ в Москве в 2016 году |
|
|
2015 год |
2016 год |
||
| ЮАО | 557 | 647 | 19% |
| САО | 655 | 727 | 14% |
| СВАО | 500 | 497 | 12% |
| ЗАО | 359 | 454 | 10% |
| ЮВАО | 420 | 415 | 10% |
| СЗАО | 488 | 564 | 9% |
| ЦАО | 684 | 677 | 9% |
| ЮЗАО | 296 | 294 | 7% |
| ТиНАО | 624 | 754 | 4% |
| ВАО | 110 | 136 | 4% |
| ЗелАО | 516 | 504 | 2% |
Коммерческие условия на аренду торговых площадей в московских ТЦ
В большинстве объектов индексацию ставок не проводили, поэтому они сохранились на уровне 2015 года. Стоит отметить, что в ряде ТЦ проводилась ротация арендаторов, в результате которой арендодатели стремились найти более платежеспособных ритейлеров, заменить бренды на уникальные или более востребованные.
Анализируя средний уровень арендных ставок, стоит отметить, что до 2014 года арендная плата рассчитывалась, как правило, на основе фиксированной ставки, а с 2015 - как процент от товарооборота.
Ставки аренды* в рублях в торговых центрах, открытых до 2014 года
| Профиль / тип арендатора | Средняя площадь (кв.м) |
Ставки аренды на I полугодие 2016 г. (тыс. руб.) |
|
|
Я КОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ |
Гипермаркет FMCG | > 8000 | 8-12 |
| 4000-8000 | 10-15 | ||
| Гипермаркет DIY | > 10000 | 8-12 | |
| Супермаркет FMCG | 1000-4000 | 19-35 | |
| БТиЭ | 1200-2200 | 7-11 | |
| Спортивные товары | 4000-6000 | 4-5 | |
| 1200-2200 | 6-9 | ||
| Товары для детей | 1000-2000 | 9-13 | |
| Одежда | 1500-3000 | 7-12 | |
| Многозальный кинотеатр | 3000-5000 | 7-11 | |
| Арендатор торговой галереи | 700-1500 | 10-13 | |
| 500-700 | 12-17 | ||
| 250-500 | 15-30 | ||
| 100-250 | 30-50 | ||
| 50-100 | 55-80 | ||
| < 50 | 100-150 | ||
| Ресторан | 300-600 | 18-25 | |
| Кофейня | 80-170 | 40-60 | |
| Фудкорт | 50-100 | 60-100 | |
* В таблице приведены диапазоны средних ставок аренды на помещения в торговых центрах современного уровня в Москве (введенных в эксплуатацию до 2014 года), за кв. м в год, без учета НДС и эксплуатационных платежей, по состоянию на конец июня 2016 года
Коммерческие условия для торговых центров, введенных в эксплуатацию с 2015 года
| Профиль / тип арендатора | Средняя площадь (кв.м) |
Средний диапазон CAP* в IV кв. 2015 г. |
Средний диапазон CAP* в I полугодии 2016 г. |
|
| ЯКОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ | Гипермаркет FMCG | > 8000 | 1,8-4% | 1,8-4% |
| Гипермаркет FMCG (city формат) | 4000-8000 | 1,8-4% | 1,8-4% | |
| Гипермаркет DIY | > 10000 | 2-4% | 2-4% | |
| Супермаркет FMCG | 1000-4000 | 5-8% | 5-8% | |
| БТиЭ | 1200-2200 | 3-5% | 4-6% | |
| Спортивные товары | 4000-6000 | 8-10% | 4-8% | |
| 1200-2200 | 7-10% | 7-10% | ||
| Товары для детей | 1000-2000 | 8-13% | 8-13% | |
| Одежда | 1500-3000 | 8-13% | 8-13% | |
| Многозальный кинотеатр | 3000-5000 | 8-13% | 8-13% | |
| Арендатор торговой галереи | 700-1500 | 9-14% | 9-14% | |
| 500-700 | 10-15% | 10-15% | ||
| 250-500 | 12-15% | 12-15% | ||
| 100-250 | 10-20% | 10-20% | ||
| 50-100 | 15-25% | 15-25% | ||
| Ресторан | < 50 | 10-15% | 10-15% | |
| Кофейня | 300-600 | 18-25% | 18-25% | |
| Фудкорт | 80-170 | 10-18% | 10-18% | |
* CAP - предельная доля арендных платежей в общем товарообороте арендатора, включая эксплуатационные расходы, исключая коммунальные платежи.
Изменение экономической ситуации неизбежно привело к снижению маржинальности бизнеса крупных сетевых игроков рынка спортивных товаров. В связи с этим можно наблюдать снижение САР в данном сегменте с 8-10% до 4-8%.
Что касается ритейлеров сегмента «бытовая техника и электроника», то формат в 4000-6000 кв. м, где CAP был традиционно ниже, практически полностью ушел с рынка. Вместо него остался лишь формат 1200-2200 кв. м, где CAP составляет 4-6%.
По словам Александры Ромашиной, ведущего консультанта МАГАЗИНА МАГАЗИНОВ, ритейлеры все чаще открывают магазины в ТЦ на условиях, которые обязывают девелоперов взять на себя затраты по отделке помещений, или предлагают условия, связанные с открытием брендов по франшизе.
Такие якорные арендаторы, как кинотеатры и развлекательные центры, значительно повысили требования к состоянию передаваемых помещений и их отделке, что также привело к росту затрат на строительство для девелоперов. Владельцам ТЦ зачастую приходится идти навстречу ритейлерам, чтобы выдержать концепцию объекта, повысить заполняемость ТЦ и обеспечить приемлемый трафик.
Некоторые ритейлеры fashion-сегмента стремятся арендовать помещения большей площади.
Этой группе арендаторов часто удается согласовывать с собственниками привлекательные коммерческие условия, такие как процент от товарооборота без фиксированной ставки, выполнение отделки арендодателями и т.д. Так, свой формат уже увеличили такие международные бренды, как H&M, бренды группы Inditex, а также ряд федеральных марок - Befree, Familia.
За последний год открылся ряд магазинов , которые изменили вектор развития в сторону крупных ТЦ. Так, появилось достаточно много новых магазинов в ТЦ «Авиапарк» и ТРЦ «Колумбус», таких как «Фабрика Каляев», «Porta 9», «Клаустрафобия», «Огого Обстановочка» и др. Кроме того, наблюдается приток индивидуальных предпринимателей в крупные торговые центры, которые раньше им были недоступны по причине высоких ставок и высоких требований со стороны арендодателя.
Прогноз ввода ТЦ до конца 2016 года
К открытию до конца 2016 года заявлены 12 объектов совокупной GLA 466 000 кв. м.
Торговые центры, планируемые к открытию в Московском регионе до конца 2016 года
|
Название объекта |
Адрес |
GBA (кв.м) |
GLA (кв.м) |
Девелопер |
|
Москва |
||||
| Океания (Галерея Кутузовский) | Кутузовский пр-т, д. 57 | 137 000 | 60 000 | ТПС Недвижимость |
| Бутово Молл | п. Воскресенское, дер. Язово | 143 000 | 54 400 | МД Групп |
| Хорошо! | Хорошевское ш., д. 33/1 | 114 000 | 50 000 | ТПС Недвижимость |
| Косино Парк | Святоозерская ул., д. 5 | 79 510 | 39 000 | ГК ТЭН |
| Метрополис (II очередь) |
Ленинградское ш., вл. 18 | 65 800 | 38 000 | Capital Partners |
| МФК на Киевской | Киевская ул., д. 2 | 30 000 | 20 000 | ПАТЕРО Девелопмент |
| Ашан Пролетарский | Пролетарский пр-т, д. 30, стр. 15 | 23 667 | 15 500 | Immochan |
| Селектика | Варшавское ш., вл. 148 | 42 500 | 7 000 | ГК Элвиком |
|
Московская область |
||||
| Рига Молл | Новорижское ш., 5 км от МКАД | 142 000 | 80 000 | Рига Молл |
| Можайский двор | п. Новоивановское, Западная ул., стр. 100 | 65 000 | 45 500 | ПАТЕРО Девелопмент |
| Видное Парк | М-4 «Дон», 3 км от МКАД | 105 000 | 45 000 | Trinity Russian Retail |
| Солнцево-парк | Боровское ш. | 17 000 | 11 600 | ГК Мортон |
Таким образом, на рынке ТЦ Москвы можно выделить следующие тенденции:
- Ожидается масштабный ввод объектов до конца года. Около 70% нового предложения приходится на округа-лидеры по обеспеченности торговыми площадями.
- После падения вакантности до уровня 6,5% по итогам полугодия, ожидается ее рост до 10% к началу 2017 г.
- Ставки аренды и CAP не изменились за последние полгода, за исключением сегментов спортивных товаров и бытовой техники.
- К концу года Москва сохранит текущее 4-е место по обеспеченности торговыми площадями среди российских городов. Первое место займет Краснодар, второе - Самара, а третье - Екатеринбург.
- Восточный округ Москвы по-прежнему является самой ненасыщенной торговыми объектами частью города и имеет большой потенциал для реализации девелоперских проектов.
- По прогнозам, новое предложение ТЦ окажет давление на рынок и не позволит арендным ставкам вырасти. В некоторых сегментах оно создаст для ритейлеров более выгодные условия аренды.
Обзор подготовлен специалистами компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ
Загрузка...